上海房产高级律师李亚辉

我帮助的房产问题

我买了一套房，现贷款30万，产证上有2个人的名字，现在经我们2人商量，他同意消除他的名字，产证上名字变更成我一个人，我们2人都是上海户口的，请律师提供帮助，协助办理变更手续。

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产证上有两个人的名字，确定了产权性质为共同共有。

对共同共有去名字的行为性质是产生交易，交易或有偿还无偿；均要交纳税赋。

必须产生的是契税、印花税；不能产生房产税；或然产生个人所得税。

程序：制定协议，确定转让的份额及价格，明确承担税收；办理税申提供身份证、协议书、产权证；办理登记，提交完税证、身份证、协议书。交纳交易费等相关费用及交印花税。

a借了100多万给b，约定于2008年10月18日归还，而b因诈骗罪被判七年，于2009年年初抓进监狱。该债务2008年由c、d两人拿房地产证作担保，但未经登记。2008年至今，a未向b进行过书面催讨。请问现a可通过什么方式才可以要回100多万元呢？
                                       

你的案件如果着眼点要放在为其提供担保的c、d两个上做文章，才有救。
直接起诉债权，并以c、d的房子做为执行标的，采取诉讼保全是不可以的。

因为抵押没有办理登记，你没有取得抵押权，不可由抵押物担保债权。
根据物权法，你需要起诉c、d办理抵押登记。虽抵押权未生效，但抵押合同是成立并生效的，你有权要求c、d履行合同义务，进行抵押登记，尽而实现抵押权，尽而实现债权。
但可能存在时效的风险？

律师您好，我于2007年买了闸北区一套房子，当时售价56万，合同上有明确规定“物清、户口清、款清为房屋转让的标志。。。。。若甲方未履行，按预期万分之五赔偿。。。”现在四年了，最近突然发现里面还有两个户口，是上家的上家留下的，所以我怀疑我们的上家存在故意隐瞒，请问我现在能以合同该条款来要求他迁出户口或给予赔偿么？
                                                   

可以依合同之债起诉承担违约责任，按约定的支付违约金；
但是存在一个诉讼时效的风险，因为是合同之债，是一种请求权，请求权的时效为两年。你四年后才发现，不能成为你知道或应当知道的理由，因为法律会推定你知道。

为此你的诉讼风险为时效；

同时户口的迁出与否对你的实体权利是不受影响的，法律是否认定你们约定的条款效力，也是一个风险。

引发的问题：户口迁出迁入是否为私权利？是否可以做为自由意志进行约定？

我们这边安置房修好了，可是听说排污管道还没有商量好，人家不让在那里安，我想问一下如果我们要拿房政府是否要出示一些关于房子的证明，还有，现在听说房子不够，要让到别的地方拿，但那些都是电梯公寓，一个平方要多400块钱。我们应该怎么办。
                                                       
安置房一定有拆迁安置协协议的，按拆迁补偿协议的内容安置。确定安置地点。

引发问题：前几天有一奉贤拆迁户咨询我的问题，做为拆迁人不向被拆迁人宣传政策，不签定拆迁补偿协议，先拆后补协议的现象存在。实际上是侵害了被拆迁人知情权对法律政策的知情权。政府违反了信息公开条例。变相侵害被拆迁人的财产权。

不知这个问题是否是这样的情况？

公有住房进户时没有动过－砖－瓦，2年后有关部门骗取住房租赁证后，厨房，卫生间突变违章建筑，一直不给租赁证，你要租赁证，你必须认可违章部份及设各，平日维修自己负责，请问如何维护权益。
                                                       
公有住户租赁是以租赁证为凭证，证明租赁关系存在。

建筑物是固部分，做为整体部分，如何出现违章建筑那？如查确认定违章，也要有相关部门的认定处罚文件，不可口议违章的。事情总要有个来龙脉的。
查清原因，有维权诉讼的必要性，出租人承担的维修义务，要承租人承担，是违约行为。

 无房产证房屋的买卖合同效力的认定

引发的想法：这确是一个大课题。虽然没有具体的问题，但由此引发的纠纷象一条暗河涌动在房地产交易之中；本律师就曾办过此类案件。有必要开发这一课题。