上海房产高级律师李亚辉

房屋营业税

一、个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；成交价格的5%

二、个人购买超过5年（含5年）：

1．普通住房，免征营业税；

2．非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额5%征收营业税；

3．普通住房与非普通住房区分标准：

普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上； 单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下；内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下

三、免税办理

普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向主管税务部门申请办理免征营业税手续。主管税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。

四、相关定性

1．成交价格：住房持有人对外销售房屋的成交价格。

2．购房价格：购买房屋时的成交价张；受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

3．购房时间：

（1）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

（2）同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证注明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。?

（3）受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为。其购房时间住房的购房时间按照新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定

（4）国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。?

印花税

按买卖合同价格的0.05%向买卖双方征收

权证印花5.00元，领证人征收