上海房产高级律师李亚辉

契税

契 税

一、征税机关：契税由上海市地方税务局第三分局负责征收管理。

二、征税提交材料：

1．契税纳税申报表

2．个人身份证明（居民身份证、户口簿（未成年人）；港澳台同胞为回乡证、旅行证、大陆来往证、港澳台身份证；外籍个人为护照；驻华外交人员为中国外交部门的相关证明（免征契税的提交））、购房发票（核对原件）。

3．委托他人办理纳税申报的，需提交委托书（原件）、委托人的身份证明（复印件）及受托人的身份证明（原件及复印件）。

4．根据不同情形的房屋权属转移行为提交以下资料。

（1）购买房屋（包括购买新建商品房和存量房）：购房合同（原件及复印件）；居民家庭住房信息查询结果（原件, 购买普通住房且是家庭唯一住房的提交）。

（2）受赠房屋：经公证的赠与文书（原件及复印件）。

（3）继承房屋：继承公证书（原件及复印件）;已生效的法院判决（裁定、调解）书（原件及复印件，通过司法程序取得的提交）。

（4）承受抵债房屋：房地产抵债合同（原件及复印件）。

（5）购买经济适用住房：购买经济适用住房合同（原件及复印件）。

（6）购买公有住房（城镇职工按规定购买公有住房）：公有住房出售合同（原件及复印件）；公有住房出售价格计算表（原件及复印件）；《上海市公有住房出售收入专用票据》（原件及复印件）；住房调配单（原件及复印件）；户口簿（原件及复印件）。

（7）已购公有住房权利人变更为购房时全体同住成年人（按94年方案购房）：原房地产权证（原件及复印件）；职工家庭购买公有住房协议书查阅证明（原件及复印件）。

（8）房屋被征收、拆迁后重新承受房屋：征收、拆迁补偿（安置）协议（原件及复印件）；被安置权利人（被拆迁人或被安置人）补偿分配协议（原件）；征收、拆迁被安置权利人（被拆迁人或被安置人）的原户籍证明（原件及复印件）；原房地产权证或租赁卡或宅基地使用证或农民住房建造批文（复印件），或交易中心查阅证明（原件）；购房合同（复印件，货币安置的提交）；征收或拆迁许可证明文件（复印件，购房日期早于动拆迁安置协议签订日期的提交）。

（9） 变更房屋用途（需要缴纳土地出让费用的）

原房地产权证（原件及复印件）；房屋用途变更批准文件（复印件）；应补缴土地出让费用的相关文件(复印件);补缴土地出让费用的支付凭证（复印件）。

（10）配偶一方将房屋部分或全部产权转移给另一方：原房地产权证（复印件）；婚姻关系证明文件（原件及复印件）；申请变更权利人的书面资料（原件及复印件）。

（11 ）离婚导致房屋权利人在原婚姻双方之间转移：原房地产权证（复印件）；婚姻关系证明文件（原件及复印件）；经确认的离婚财产分割协议书或已生效的法院判决（裁定、调解）书（原件及复印件）。

（12）自然人与其个人独资企业或一人有限责任公司之间房屋权属无偿划转：原房地产权证（复印件）；属于同一投资主体的有关证明资料（原件及复印件）;资产划转的有关协议（原件及复印件）。

（13）因不可抗力灭失住房重新承受住房：承受住房的合同（原件及复印件）；因不可抗力灭失住房的证明资料（原件及复印件）。

（14） 落实政策归还私房产权：落实私房政策的文件及资料（原件及复印件）。

（15）有限产权房接轨完全产权房：原房地产权证（原件及复印件）；有限产权房接轨通知书（原件及复印件）。

（16）公有制单位职工承受单位按房改政策出售的住房：购房合同（原件及复印件）；付款凭证（原件及复印件）；房改部门同意企业按房改政策出售住房的批准文件、方案及售房清单（复印件, 加盖售房单位公章）。

5．办理退税

（1）法院判决无效产权转移退税：契税退还税款申请表（原件）；法院判决书（原件及复印件）；注销房地产登记的证明（原件及复印件）；已缴纳契税的凭证（原件或复印件）。

（2）办理权证前终止房地产交易退税：契税退还税款申请表（原件）；终止交易的证明资料（原件及复印件）；已缴纳契税的凭证或契税已申报办理证明（原件）。

（3）交换房屋退税：契税退还税款申请表（原件）；交换双方的房地产权证（原件及复印件）；房地产交换合同（原件及复印件）。

（4）其他退税：契税退还税款申请表；已缴纳契税的凭证（原件或复印件）；原购房合同、购房发票、房屋交接书（原件及复印件，新建商品房预售面积大于实测面积退税的提交）；与退税理由相符的证明资料（原件及复印件）。　　

申报个人住房房产税征免认定所需资料相同的可不重复提交。

纳税人申报的房屋、土地成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由主管税务机关按规定核定计税价格。

二、契税征收：

1．个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税；

2．个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

3．两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

三、契税税率

1．契税的计税依据：

(1) 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

(2) 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

(3) 土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

2．应纳税额=计税依据×税率

3．本市适用税率3%