上海房产高级律师李亚辉

房屋交易个人所得税

一、房屋租赁及转让所得的20%

1．  转让房屋的，收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额

2．租赁房屋的，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

二、个人将承租房屋转租与个人所得税

1．个人将承租房屋转租，取得的租金收入，属于个人所得税应税所得。

2．个人所得税前扣除税费的扣除次序为：

（1）财产租赁过程中缴纳的税费；
（2）向出租方支付的租金；
（3）由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；
（4）税法规定的费用扣除标准。　

三、个人无偿受赠、继承、遗赠扶养协议取得的房屋与个人所得税

1．以下情形对当事双方不征收个人所得税：
（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(2)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(3)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

2．除具备法定情形外，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。

3．办理免税手续时，应提交资料：

（1）继承权公证书、房产所有权证、赠与合同公证书、接受遗赠公证书、《个人无偿赠与不动产登记表》

(2) 双方当事人的有效身份证件；
(3) 提供公证机构出具的赠与人和受赠人亲属关系的公证书(原件)。
(4) 提供公证机构出具的抚养关系或者赡养关系公证书(原件)，或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养关系或者赡养关系证明。

四、受赠人转让受赠房屋与个人所得税。

1．受赠人转让受赠房屋的以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依20%税率计征个人所得税。

2．受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

五、拍卖房屋收入与个人所得税

个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。

六、个人住房转让与个人所得税

1．纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2%核定应纳个人所得税额。

（普通住宅与非普通住宅2011年适用的标准：普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下；内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元 /套以下）

2．纳税人转让以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷

款银行出具的银行贷款利息的结息清单据实扣除。

3．个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

4．对转让自有住房并拟在现住房转让1年内按市场价重新购房的纳税人，转让现住房时应缴纳的个人所得税税款，以纳税保证金形式缴纳。　纳税人重新购房后，凭房地产权证及购房发票等资料，一次性向收取纳税保证金的受理部门申请退还全部或部分纳税保证金。  

5.房屋产权共有的权利人，应以每一个权利人为纳税人

七、纳税流程

纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区县税务机关设在房地产交易中心的受理部门（以下简称受理部门）办理自行申报纳税手续，填报《个人住房转让所得个人所得税自行自行申报纳税手续，填报《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》，并提供下列资料：
（1）产权人的身份证件（原件和复印件）；
（2）购房合同（原件和复印件）；
（3）房屋原值凭证（原件和复印件）；
（4）住房装修费用发票（原件和全部发票清单）；
（5）银行贷款利息的结息清单（原件和复印件）；　　　
（6）转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用的凭证（原件和复印件）；
（7）税务机关要求提供的其他相关资料。