上海房产高级律师李亚辉

逾期办理大产证至小产证逾期办理的责任承担案

逾期办理大产证至小产证逾期办理的责任承担案

原告证据:

<上海市商品房预售合同>、<房屋交接书>

被告证据:

< 上海市房屋所有权证>\<上海市新建住宅交付使用许可证>、

<上海市商品房预售合同>

关联事实:

第一，约定事实

1、房屋总价款210万元。

2、2011年1月15日前交付房屋。

2、2011年4月30日前取得大产证。

3、取得大产证后30天内,双方办理房屋交接手续.签收<房屋交接书>。

5、确认<房屋交接书后>之日90天内办理小产证。

第二，履行事实

1、2009年3月原被告订立<上海市商品房预售合同>

2、2010年12月29日被告取得<<上海市新建住宅交付使用许可证>>.

3、2011年1月5日原告占有房屋.

4、2011年9月27日被告取得<上海市房屋所有权证>，大产证

5、2011年10月12日双方签收确认<房屋交接书>

6、至起诉原告未办理小产权证

争议焦点

1\被告要不要承担逾期办理大产权证的违约金;

2\承担违约金的标准

3\承担违约金计算期间

原告主张:

1．被告应承担违约金,

法律依据:<最高人民法院最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

2．违约金按人民银行同期贷款利率上幅50%

3．自2011年8月29日至2012年1月25日,计150天 

被告抗辩

1、合同中有约定:：乙方行使本合同权利时，应在双方办理房屋交接手续之前或之时提出。否则视为放弃权利。2011年10月12日办理房屋交接书未提出，依约应视为放弃权利。

2、逾期办理大产证为不可归责于被告的原因。为被告无过错。

3、原告要求按同期人民银行贷款利率上幅50%承担违约金过高，原告没有实际损失。

针对焦点审查事实：

1、被告免责理由能否成立？

“乙方行使本合同权利时，应在双方办理房屋交付之前或之时提出，否则视为放弃权利。”

房屋实际交接时间为2011年1月5日；双方签收《房屋交接书》的时间为2011年10月12日。

被告办理大产证的最后时限为2011年4月30日。

对合同文意解释，即房屋交付应当指实际交付，不是手续交付。。对此，房屋实际交付之时，诉争的违约行为尚未发生。原告不可能提出来，被告免责观点不能成立。

2、被告逾期行为过错与责任的关系

违约责任，不同于侵害赔偿，不要求过错为承担责任的要件。无过错（特别约定或法定除外）也应承担违约责任，因此，被告所述违约的原因事实，不影响违约责任承担。

3、计算违约金

计算违约金的起点

有两种观点：

第一，从约定的办证时间2011年4月30日，逾期为起点计算。从2011年5月1日开始起算违约金；

第二，大产证逾期直接损害事实表现为原告小产证不能依约办理。直接损害了原告依法登记所有权，从而取得物权的权利。从原告造成侵害事实发生之日为支付违约金起点。原告诉请及法院判决均认可了这个观点

从2011年8月29日开始起算。

计算违约金结点：

原告诉请的合理期间到2012年1月。法院采用合理说，推定办理小产证的合理时间从原告完全具备办理产证条件后，给予一个月的合理期间。即2011年11月12日。

4. 法院认定

计算违约金起始时间：2011年8月29日至2011年11月12日。

同时违约金保护按同期人民银行贷款利率上幅30%